Sprzedaż mieszkania to nie tylko formalności notarialne i negocjacje cenowe. To również obowiązki wobec urzędu skarbowego, które – jeśli zostaną zaniedbane – mogą skutkować nie tylko podatkiem dochodowym, ale także dotkliwymi karami finansowymi.
W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, kiedy trzeba zapłacić podatek przy sprzedaży mieszkania, jak go uniknąć zgodnie z prawem, a także jakie sankcje grożą za błędy lub brak zgłoszenia transakcji.
1. Kiedy trzeba zapłacić podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania?
Zgodnie z przepisami, jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia lub otrzymania (np. w spadku lub darowiźnie), musisz liczyć się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży.
? Ważne:
Liczysz 5 lat nie od daty zakupu, a od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.
Przykład: jeśli kupiłeś mieszkanie w maju 2020 r., 5-letni okres upływa z końcem 2025 roku. Sprzedaż w 2025 r. – jeszcze podlega opodatkowaniu.
2. Od czego liczony jest podatek?
Podatek 19% liczony jest od dochodu, czyli:
Cena sprzedaży – (koszty nabycia + udokumentowane nakłady np. remonty)
Nie płacisz podatku od całej ceny mieszkania – tylko od realnego zysku.
3. Jak uniknąć podatku legalnie?
Możesz uniknąć podatku, nawet jeśli nie minęło 5 lat, pod warunkiem, że:
✅ W ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, np.:
-
zakup innego mieszkania, domu, działki budowlanej,
-
remont własnego lokum,
-
spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą.
✅ Złożysz deklarację PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży, zaznaczając cel mieszkaniowy.
4. Jakie są konsekwencje błędów?
Błędy podatkowe – zwłaszcza niezłożenie deklaracji PIT-39 albo nieprawidłowe wskazanie wydatków mieszkaniowych – mogą skutkować poważnymi sankcjami.
⚠️ Przykład kary:
W 2022 roku Naczelnik Urzędu Skarbowego w Poznaniu nałożył na podatnika karę 9 400 zł z tytułu nieprawidłowo zadeklarowanego celu mieszkaniowego – uznano, że zakup działki rolnej nie spełnia warunków ulgi.
Z kolei z danych Ministerstwa Finansów wynika, że w 2023 roku wszczęto ponad 2 100 postępowań kontrolnych wobec osób, które sprzedały nieruchomość i nie wykazały dochodu w PIT-39, mimo obowiązku.
„Wielu właścicieli nieświadomie wpada w pułapki podatkowe – np. przekonani, że darowizna od rodzica to inna sytuacja niż zakup, lub że remont można odliczyć bez faktur. Tymczasem urząd skarbowy podchodzi do tych spraw bardzo konkretnie. Dlatego naszym klientom zawsze rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym lub pośrednikiem, który zna aktualne przepisy” – podkreśla Marcin Kiziorek, właściciel Imperial House Nieruchomości.
5. Co z darowizną lub spadkiem?
-
Darowizna od osoby bliskiej (np. rodzica) – również obowiązuje zasada 5 lat podatkowych, licząc od momentu otrzymania nieruchomości.
-
Spadek – liczymy 5 lat od daty śmierci spadkodawcy. Tu również może wystąpić obowiązek podatkowy.
Jeśli więc sprzedajesz mieszkanie odziedziczone np. 3 lata temu – nadal możesz mieć obowiązek zapłaty 19% podatku, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.
6. Kiedy warto skorzystać z pomocy pośrednika?
Wielu właścicieli koncentruje się na samej sprzedaży, zapominając o kwestiach podatkowych, które często ujawniają się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.
Dobry pośrednik:
-
pomoże ocenić, czy występuje obowiązek podatkowy,
-
zasugeruje rozwiązania (np. kiedy i jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej),
-
zadba o złożenie odpowiednich dokumentów na czas,
-
współpracuje z doradcami podatkowymi i notariuszami, którzy pomogą przejść proces bezpiecznie.
„Naszą rolą nie jest zastępowanie doradcy podatkowego, ale często jesteśmy pierwszym punktem kontaktu, który sygnalizuje klientowi, że dana transakcja może mieć skutki podatkowe. Dzięki temu nasi klienci nie są zaskoczeni po fakcie – i nie trafiają na listy urzędów skarbowych” – dodaje Marcin Kiziorek z Imperial House Nieruchomości.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania niesie za sobą konkretne skutki podatkowe – i to nawet kilka lat po nabyciu. Brak wiedzy lub błędne założenia mogą skutkować karami finansowymi, odsetkami lub postępowaniem kontrolnym. Na szczęście – dobrze przygotowana transakcja, skonsultowana z ekspertem, pozwala takich problemów uniknąć.
